Investeringsejendomme er en populær måde at skabe stabil indtjening og langsigtet værdistigning på – især på Sjælland og resten af Danmark, hvor efterspørgslen på lejeboliger ofte er høj. Men før du investerer, er det afgørende at forstå én ting: din økonomi afhænger i høj grad af, hvad du lovligt må opkræve i husleje. Derfor bør du altid have styr på lejelovens regler, før du køber. Det kan Advokat Henriette Reinholdt (L) rådgive dig om.
Når man arbejder med investeringsejendomme, handler det ikke kun om beliggenhed, stand og antal lejemål. Det handler også om de juridiske rammer, som kan ændre hele indtjeningsgrundlaget. Især på Sjælland og resten af Danmark kan reglerne være afgørende, fordi mange ejendomme ligger i områder, hvor lejen fastsættes efter særlige regler.
Reglerne bag investeringsejendomme i København
København er en reguleret kommune, og det betyder, at lejeren typisk har flere rettigheder end i uregulerede kommuner. Som udlejer skal du derfor være ekstra opmærksom på, om din ejendom ligger i en reguleret kommune, da det påvirker dine muligheder for fastsættelse af husleje.
Hvis du investerer i investeringsejendomme i regulerede områder, kan du ikke altid fastsætte lejen ud fra markedet alene. Det kan få stor betydning for afkastet, og derfor er det vigtigt at kende ejendommens status og de regler, der gælder for netop din type ejendom. Samtidig kan det være en fordel at få overordnet boligrådgivning, så du får det fulde overblik over både jura, lejekontrakter og din samlede investering.
Småhus-reglen og investeringsejendomme
Et af de vigtigste begreber i lejeretten er “småhus”. Det lyder simpelt, men kan være en afgørende detalje ved køb af investeringsejendomme. Et småhus er en ejendom med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Det er altså ikke nok, at ejendommen i dag har 6 lejemål – det er historikken, der afgør, om den juridisk tæller som småhus.
Forestil dig en udlejningsejendom i København med 6 beboelseslejligheder. Den udbydes til salg og kaldes et småhus, fordi der kun er 6 lejemål på salgstidspunktet. Men hvis ejendommen pr. 1. januar 1995 havde 7 beboelseslejligheder, så er den ikke et småhus. Det kan gøre investeringen mindre attraktiv, fordi det påvirker, hvordan lejen må beregnes.
Omkostningsbestemt husleje og lejeniveau
Når du vurderer investeringsejendomme, er det vigtigt at vide, om lejen kan fastsættes efter “det lejedes værdi”, eller om den skal følge reglerne om omkostningsbestemt husleje. For småhuse kan lejen ofte fastsættes mere fleksibelt, fordi den sammenlignes med andre lignende lejemål i området. Det giver typisk mulighed for en højere og mere markedsnær leje.
Hvis ejendommen derimod ikke er et småhus, kan du være bundet af reglerne om omkostningsbestemt husleje. Her beregnes lejen ud fra ejendommens driftsomkostninger, og det kan betyde lavere lejeindtægter end forventet. På Sjælland, og især i København, kan det være afgørende, fordi høje købspriser kræver et solidt lejeniveau for at skabe et attraktivt afkast.
Køb af udlejningsejendom med sikkerhed
En klassisk fejl ved køb af udlejningsejendom er, at salgsprospektet ikke tager stilling til, hvilken leje der lovligt kan opkræves. Det kan føre til, at investorer regner med et højere afkast, end der reelt er mulighed for. Derfor bør du altid undersøge lejegrundlaget, før du skriver under på en handel.
Midt i din vurdering af investeringsejendomme bør du sikre dig om:
- ejendommen ligger i en reguleret kommune
- ejendommen opfylder småhus-reglen pr. 1. januar 1995
- lejen kan fastsættes efter det lejedes værdi
- lejen skal følge omkostningsbestemt husleje
- lejen kan fastsættes til markedsleje
Når du har svar på disse punkter, står du langt stærkere i din investering og undgår ubehagelige overraskelser senere.