Investeringsejendomme er en populær måde at skabe stabil indtjening og langsigtet værdistigning på – især på Sjælland og i resten af Danmark, hvor efterspørgslen på lejeboliger ofte er høj.
Før du investerer, er det dog afgørende at forstå, at din økonomi i høj grad afhænger af, hvad du lovligt må opkræve i husleje. Derfor bør du have styr på lejelovens regler, før du køber. Det kan Advokat Henriette Reinholdt (L) rådgive dig om.
Investeringsejendomme handler ikke kun om beliggenhed og stand, men også om de juridiske rammer, som kan få afgørende betydning for dit afkast.
Regler for investeringsejendomme i København
København er en reguleret kommune, hvilket betyder, at lejere ofte har flere rettigheder end i uregulerede kommuner. Som udlejer er det derfor afgørende at være opmærksom på, om din investeringsejendom ligger i en reguleret kommune, da det har direkte betydning for, hvordan huslejen må fastsættes.
I regulerede områder kan du ikke altid fastsætte lejen frit efter markedet. Det kan få stor betydning for dit afkast, og derfor er det vigtigt at kende ejendommens status og de regler, der gælder for netop din type ejendom.
Samtidig kan det være en fordel at få overordnet boligrådgivning, så du får et samlet overblik over både jura, lejekontrakter og din investering.
Småhusreglen og investeringsejendomme
Et af de vigtigste begreber i lejeretten er “småhusreglen”. Det kan virke som en detalje, men har ofte stor betydning ved køb af investeringsejendomme.
Et småhus er en ejendom med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Det er altså ikke det nuværende antal lejemål, der er afgørende, men ejendommens historiske status.
Småhusreglen har direkte betydning for, hvordan huslejen må fastsættes – og dermed for din indtjening.
Forestil dig en udlejningsejendom i København med 6 lejligheder i dag. Den kan blive markedsført som et småhus. Men hvis ejendommen pr. 1. januar 1995 havde 7 lejligheder, er den ikke et småhus – og det kan ændre forudsætningerne for din investering væsentligt.
Omkostningsbestemt husleje og lejeniveau
Når du investerer i investeringsejendomme, er det afgørende at vide, hvordan huslejen må fastsættes. Lejen kan enten fastsættes efter det lejedes værdi eller efter reglerne om omkostningsbestemt husleje – og forskellen har stor betydning for dit afkast.
For småhuse kan lejen ofte fastsættes mere fleksibelt, da den sammenlignes med lignende lejemål i området. Det giver typisk mulighed for en højere og mere markedsnær leje.
Hvis ejendommen derimod ikke er et småhus, kan du være underlagt reglerne om omkostningsbestemt husleje. Her fastsættes lejen ud fra ejendommens driftsomkostninger, hvilket kan betyde lavere lejeindtægter end forventet.
På Sjælland – og særligt i København – er det ofte afgørende, da høje købspriser stiller større krav til lejeniveauet for at opnå et attraktivt afkast.
Køb af investeringsejendom – undgå fejl og usikkerhed
En klassisk fejl ved køb af investeringsejendomme er, at salgsprospektet ikke forholder sig til, hvilken husleje der lovligt kan opkræves. Det kan føre til, at man som investor forventer et højere afkast, end der reelt er grundlag for.
Derfor bør du altid undersøge lejeforholdene grundigt, før du underskriver en handel.
Når du vurderer en investeringsejendom, er det særligt vigtigt at få afklaret:
- om ejendommen ligger i en reguleret kommune
- om småhusreglen pr. 1. januar 1995 er opfyldt
- om lejen fastsættes efter det lejedes værdi
- om lejen er omfattet af omkostningsbestemt husleje
- om der er mulighed for markedsleje
Når disse forhold er afklaret, står du langt stærkere i din investering og reducerer risikoen for ubehagelige overraskelser.